ความรู้เกี่ยวกับเอกสารสิทธิ์ที่ดินในประเทศไทย

 การตรวจสอบที่ดินและเอกสารสิทธิ์

ประเภทเอกสารสิทธิ์ การได้มา ความเสี่ยง การตรวจสอบ ผลกระทบต่อมูลค่า

มีที่ดินเป็นโฉนดต้องไปดูทุก 10 ปี น.ส.3ก. น.ส.3 ต้องไปดูทุกปี ไม่งั้นอาจเสียไป เพราะถูกครอบครองปรปักษ์

การตรวจสอบที่ตั้ง คนจำนวนมาก ซื้อบ้านผิดหลัง ซื้อที่ดินผิดแปลง ซื้อที่ดินตกทะเล

บทความโดย

วสันต์ คงจันทร์, ชนินทร์ บัวทอง, เอกชัย เปลี่ยนโพธิ์

สัญญา นาคบุตร และสงครามชัย ธารงธิติเดช

ในการประเมินมูลค่านั้นสิทธิในที่ดิน การได้มาของที่ดิน ภาระผูกพันต่างๆ ที่เกี่ยวข้อง การตรวจสอบถึงตาแหน่งของที่ดินที่แท้จริง อาณาเขตบริเวณที่ดิน สภาพที่ดินที่เป็นอยู่ เป็นสาระสาคัญส่งผลต่อมูลค่าทรัพย์สินเป็นอย่างมาก จึงต้องทาความเข้าใจถึงสิทธิและการตรวจสอบต่างๆ ที่เกี่ยวข้อง เป็นลาดับดังนี้

       เริ่มต้นด้วยความหมายของ “ที่ดิน” ตามประมวลกฎหมายที่ดิน พ.ศ.2497 ซึ่งประกาศใช้เมื่อวันที่ 1 ธันวาคม 2497 ได้ให้ความหมายของที่ดินไว้ว่า หมายถึง “พื้นที่ดินโดยทั่วไป และให้หมายความรวมถึง ภูเขา ห้วย หนอง คลอง บึง บาง ลาน้า ทะเลสาบ เกาะ และที่ชายทะเลด้วย” โดยความหมายจะกว้างกว่าที่ดินตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ซึ่งจะหมายความถึงเฉพาะที่ดินเท่านั้น

ที่ดินในประเทศไทยแบ่งออกเป็น 2 ประเภทด้วยกันได้แก่

1. ที่ดินของรัฐ

2. ที่ดินของเอกชน

สาระสาคัญของโฉนดที่ดิน

ตาแหน่งที่ดิน คือที่ซึ่งที่ดินแปลงนั้นตั้งอยู่ ประกอบไปด้วย ระวาง เลขที่ดิน หน้าสารวจ และตาบล

ระวาง คือ แผนที่สารบัญ ซึ่งจะปรากฏรายละเอียดของที่ดินแต่ละแปลงต่อเนื่องกันไป มีรายละเอียดของถนน ทาง คลอง ลาราง แม่น้า และลักษณะภูมิประเทศอื่น ๆ จะทราบตาแหน่งของที่ดินโดยกว้าง ๆ ว่าอยู่ในบริเวณใดในภูมิประเทศเดิมเป็นการบอกตาแหน่งของที่ดิน มี 2 แบบ คือ

ระวางศูนย์กาเนิด : มี 29 ศูนย์ทั่วประเทศ โดยจะใช้จุดเด่นของแต่ละพื้นที่เป็นศูนย์กาเนิด เช่นที่ศูนย์กรุงเทพฯ ใช้ยอดภูเขาทอง ศูนย์สงขลาใช้ยอดเจดีย์บนเขาตังกวน หรือทีจังหวัดนครปฐมใช้พระปฐมเจดีย์ เป็นต้น โดยกาหนดทิศทางไปทางเหนือ ใต้ ออก ตก (น.ต.อ.ฎ.) เช่น 2น.3อ. โดยมีระวางมาตราส่วน 1: 4000 เป็นระวางหลัก ในกรณีอยู่ย่านชุมชน เมือง รายละเอียดของที่ดินจะเล็กมาก ก็สามารถสร้างระวางมาตราส่วนย่อยได้ เช่น

มาตราส่วน 1: 4000 (มี 1 แผ่นระวาง)

มาตราส่วน 1: 2000 (มี 4 แผ่นระวาง)

มาตราส่วน 1: 1000 (มี 16 แผ่นระวาง)

มาตราส่วน 1: 500 (มี 64 แผ่นระวาง)

อย่างไรก็ตาม เนื่องจากระวางศูนย์กาเนิดนั้น เดิมเป็นระวางแผนที่ที่ใช้เฉพาะสาหรับกรมที่ดิน ไม่สัมพันธ์กับแผนที่ของหน่วยงานอื่นและไม่เป็นสากล กรมที่ดินจึงเปลี่ยนมาใช้ระวางแผนที่เป็นระบบ UTM (Universal Transverse Mercator) ซึ่งสัมพันธ์กับระบบแผนที่ของส่วนราชการอื่น ในระบบใช้เส้นละติจูดและลองติจูดเป็นศูนย์กาเนิด เป็นระวางสมัยใหม่มีพิกัดทางภูมิศาสตร์ ซึ่งระวางจะเขียนเป็น 5439 I 1672 เป็นต้น

เลขที่โฉนดที่ดิน คือ เลขประจาโฉนดที่ดินแปลงนั้น ให้เลขเฉพาะแต่ละอาเภอ อาเภอเดียวกันจะไม่ซ้ากัน

หน้าสารวจ เลขประจาแปลงที่ดินประจาตาบลนั้น ๆ เป็นเลขที่ใช้สาหรับเก็บสารบบที่ดิน เริ่มตั้งแต่เลขหน้าสารวจ 1 ตาบลเดียวกันจะไม่ซ้ากัน ใช้เก็บประวัติความเป็นมา การเปลี่ยนแปลงของที่ดินแต่ละแปลง

ตำบล บอกตาบลที่ดินแปลงนั้นตั้งอยู่

เลขที่ดิน เป็นเลขประจาแปลงที่ดินในระวาง

เนื้อที่ดินโดยประมาณ แสดงจานวนเนื้อที่ดินที่ถือกรรมสิทธิ์อยู่ (ในปัจจุบันจะวงเล็บเนื้อที่เป็นตัวหนังสือไว้ข้างล่าง เพื่อป้องกันการแก้ไขเนื้อที่)

รูปแผนที่หลังโฉนดที่ดิน จะมีความแตกต่างกันตามวิธีการรังวัดออกโฉนดที่ดิน เช่น 

(1) รูปแผนที่โดยการรังวัดทาแผนที่ชั้น 1 เป็นการรังวัดทาแผนที่ โดยใช้กล้อง ทีโอโคไลท์โยงยึดออกจากหมุดหลักฐานแผนที่ และคานวณเนื้อที่โดยพิกัดฉาก โดยวิธีการนี้ถือว่า ได้รูปแผนที่ใกล้เคียงกับสภาพภูมิประเทศจริงมากที่สุด

(2) รูปแผนที่โดยการรังวัดทาแผนที่ชั้น 2 เป็นการโยงยึดจากหมุดหลักฐานแผนที่ และใช้วิธีระยะฉากหรือโยงยึดง่ามมุมแล้วใช้มุมและระยะมาลงที่หมาย คานวณเนื้อที่โดยการสอบแส วิธีการนี้ปัจจุบันใช้กับงานเดินสารวจออกโฉนดที่ดินทั้งตาบล

(3) รูปแผนที่โดยวิธีการเปลี่ยนจาก น.ส.3ก. เป็นโฉนดที่ดิน โดยใช้ระวางรูปถ่ายทางอากาศ รูปแผนที่ชนิดนี้เป็นรูปย้ายแปลงตามลวดลายจากรูปแผนที่ใน น.ส.3ก มาตราส่วน 1 : 5000 มาเป็นรูปแผนที่ในระวางรูปถ่ายทางอากาศใช้ระบบยูทีเอ็ม มาตราส่วน 1 : 4000 ซึ่งเป็นระวางรูปถ่ายทางอากาศที่มีการปรับแก้ความลาดเอียงของรูปแผนที่ตามหลักวิชาการแล้ว รูปแผนที่ในโฉนดที่ดินจะแสงเส้นมุมเขต ไม่มีการปักหลักเขตที่ดิน เดิมใช้คานวณเนื้อที่โดยการสอบแสใหม่ แต่ปัจจุบันให้ใช้เนื้อที่ตาม น.ส.3ก.เดิม

(4) รูปแผนที่อย่างเก่าเป็นรูปแผนที่ที่เขียนด้วยมือ เขียนตามลวดลายภูมิประเทศ ตามการรังวัดสมัยนั้น และคานวณเนื้อที่โดยการสอบแส รูปแผนที่ชนิดนี้อาจมีความคลาดเคลื่อนแตกต่างกับสภาพปัจจุบัน เนื่องจากการครอบครองได้เปลี่ยนไป

หมุดหลักเขตที่ดิน มีอยู่ 2 ชนิด

(1) หลักคอนกรีต มีลักษณะเป็นรูปทรงกระบอก หน้าตัดกลม พื้นด้านหน้าราบ เส้นผ่าศูนย์กลางประมาณ 8 เซนติเมตร หมุดหลักเขตที่ดินมีหมายเลขประจาหลักเขตที่ดิน ใต้หมายเลขหลักจะมีอักษรย่อของจังหวัดแต่ละจังหวัดกากับอยู่ และใต้ฐานล่างสุดจะมีเส้นผ่าศูนย์กลางกว้าง 13 เซนติเมตร ยาวประมาณ 33 เซนติเมตร

(2) หลักเหล็ก มีลักษณะเป็นแผ่นทองเหลืองสี่เหลี่ยมจัตุรัส ขนาดกว้าง 3 เซนติเมตร ยาว 3 เซนติเมตร มีแกนเป็นเหล็กกลม 6 หุน ยาว 6 เซนติเมตร มีอักษร ข.ท.ด.และหมายเลขหลักเขตที่ดิน

ทิศเหนือ เพื่อให้ทราบทิศทางที่ดินนั้นกับทิศเหนือ

มาตราส่วน เป็นมาตราส่วนในการใช้เขียนรูปแผนที่ในโฉนดที่ดิน

ตราประทับรอยโฉนด ซึ่งเจ้าหน้าที่จะต้องตรวจสอบเมื่อมีการจดทะเบียนทุกครั้ง

สารบัญจดทะเบียน ด้านหลังของโฉนดที่ดินจะมีตารางการเปลี่ยนแปลงสิทธิ ซึ่งสามารถตรวจสอบชื่อผู้ถือกรรมสิทธิ์คนปัจจุบัน การเปลี่ยนแปลงเคลื่อนไหวสิทธิ ภาระผูกพันที่มีการจดทะเบียนไว้ เช่น การซื้อขาย การให้ โอนมรดก การจานอง ภาระจายอม การเช่า และสิทธิเก็บกินฯลฯ

โฉนดที่ดิน ออกหลังจากประกาศใช้ประมวลกฎหมายที่ดิน เมื่อวันที่ 1 ธ.ค. 2497 ปัจจุบันมี 6 แบบ คือ

- น.ส.4ก. ออกตามกฎกระทรวงฉบับที่ 5 (2497)

- น.ส.4ข. ออกตามกฎกระทรวงฉบับที่ 5 (2497)

- น.ส.4ค. ออกตามกฎกระทรวงฉบับที่ 5 (2497)

- น.ส.4 ออกตามกฎกระทรวงฉบับที่ 15 (2510)

- น.ส.4ง. ออกตามกฎกระทรวงฉบับที่ 17 (2514)

- น.ส.4จ.(2529)-ปัจจุบัน ออกตามกฎกระทรวงฉบับที่ 34

ตัวอย่าง โฉนดที่ดินแบบต่างๆ

ตัวอย่างโฉนดที่ดินฉบับแรกของประเทศไทย (น.ส.4ก) 
ตัวอย่างโฉนดที่ดินแบบ น.ส. 4ข.
ตัวอย่างโฉนดที่ดินแบบ น.ส.4ค.
ตัวอย่างโฉนดที่ดินแบบ น.ส. 4
ตัวอย่างโฉนดที่ดินแบบ น.ส.4ง.
ตัวอย่างโฉนดที่ดินแบบ น.ส.4จ.

ตัวอย่างโฉนดตราจอง

เอกสารสิทธิ์แสดง “สิทธิครอบครอง” ตามประมวลกฎหมายที่ดิน 14

การออกเอกสารสิทธิ์แสดงสิทธิครอบครองมีหลายทาง เริ่มต้นด้วยเอกสารสิทธิ์ที่ออกตามประมวลกฎหมายที่ดิน ประกอบด้วย

(1) แบบแจ้งการครอบครอง (ส.ค.1)

ใบแจ้งการครอบครองที่ดิน (ส.ค.1) คือใบแจ้งการครอบครองที่ดินเป็นหลักฐานว่าผู้ครอบครองเป็นผู้แจ้งว่า ตนครอบครองที่ดินแปลงใดอยู่ (แต่ปัจจุบันไม่มีการแจ้ง ส.ค.1 อีกแล้ว)...อ่านต่อ 

รูปภาพที่ ....ตัวอย่างแบบแจ้งการครอบครองที่ดิน (สค.1) 

(2) ใบจอง (น.ส.2)

ใบจอง หรือ น.ส.2 คือหนังสือที่ทางราชการออกให้เพื่อเป็นการแสดงความยินยอมให้ครอบครองทำประโยชน์ในที่ดินเป็นการชั่วคราว ซึ่งรัฐออกให้แก่บุคคลผู้ประสงค์จะได้ที่ดิน ของรัฐเป็นของตน โดยบุคคลผู้นั้นได้เสนอความต้องการของตนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ เมื่อพนักงานเจ้าหน้าที่เห็นสมควรก็จะอนุญาตให้เข้าครอบครองที่ดิน และออกใบจองให้ไว้เป็นหลักฐาน อ่านต่อ...

รูปภาพที่ ….ตัวอย่างใบจอง (น.ส.2)

(3) หนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3)

หนังสือรับรองการทาประโยชน์ หรือ น.ส.3 มาตรา 1 แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน พ.ศ.2497 ได้ให้ความหมายว่าเป็น หนังสือคารับรองจากพนักงานเจ้าหน้าที่ว่า ได้ทาประโยชน์ในที่ดินแล้ว

ที่ดินที่จะออกหนังสือรับรองการทาประโยชน์ได้จะต้องเป็นที่ดินที่ผู้มีสิทธิในที่ดินได้ครอบครองและทาประโยชน์แล้ว และเป็นที่ดินที่สามารถออกหนังสือรับรองการทาประโยชน์ ได้ตามกฎหมาย อ่่านต่อ...

รูปภาพที่ .........ตัวอย่างหนังสือรับรองการทาประโยชน์ (น.ส.3)

รูปภาพที่ ..... ตัวอย่างหนังสือรับรองการทาประโยชน์ (น.ส.3ก) 

 รูปภาพที่ .... ตัวอย่างหนังสือรับรองการทาประโยชน์ (น.ส.3ข)

(4) ใบไต่สวน (น.ส.5)

ใบไต่สวน หรือ น.ส.5 คือ ตามมาตรา 1 แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน พ.ศ.2497 ได้ให้ความหมายว่าเป็น หนังสือแสดงการสอบสวนเพื่อออกโฉนดที่ดิน และให้หมายความรวมถึงใบนาด้วย อ่านต่อ...

รูปภาพที่ .... ตัวอย่างใบไต่สวน (น.ส.5)

(5) ใบนา

ใบนา มีฐานะเหมือนใบไต่สวน บางสมัยทางราชการใช้ใบนา บางสมัยใช้ใบไต่สวน ปัจจุบันนี้ทางราชการใช้ใบไต่สวน ทั้งใบนาและใบไต่สวนเป็นหนังสือสาคัญแสดงการสอบสวนเพื่อออกโฉนดที่ดิน อ่านต่อ...

ตัวอย่างใบนา

เอกสารสิทธิ์ประเภท “สิทธิครอบครอง” ที่ออกตามพระราชบัญญัติจัดที่ดินเพื่อการครองชีพ

(1) หนังสือแสดงการทาประโยชน์ (น.ค.3)

เป็นหนังสือแสดงการทาประโยชน์ ซึ่งออกให้ในนิคมสร้างตนเองตาม พ.ร.บ. จัดที่ดิน เพื่อการครองชีพ พ.ศ. 2511 หน่วยงานที่รับผิดชอบ คือ กรมพัฒนาสังคมและสวัสดิการ (เดิมเป็นกรมประชาสงเคราะห์) การได้สิทธิในที่ดินของสมาชิกนิคมสร้างตนเอง เมื่อสมาชิกได้ปฏิบัติตามหลักเกณฑ์และเงื่อนไข อ่านต่อ...

รูปภาพที่ ...ตัวอย่างหนังสือรับรองการทาประโยชน์ (น.ค.3)

 (2) หนังสือแสดงการทาประโยชน์ในที่ดิน (ก.ส.น.5)

เป็นหนังสือแสดงการทาประโยชน์ ซึ่งออกให้นิคมสหกรณ์ตาม พ.ร.บ. จัดที่ดินเพื่อการครองชีพ พ.ศ. 2511 เช่นกัน หน่วยงานที่รับผิดชอบ คือ กรมส่งเสริมสหกรณ์ กระทรวงเกษตรฯ การได้สิทธิในที่ดินของสมาชิกนิคมสหกรณ์ การจัดการที่ดินลักษณะนี้ อ่านต่อ...

เอกสารสิทธิ์ประเภท “สิทธิครอบครอง” ที่ออกตามกฎหมายอื่น

(1) แบบแสดงรายการที่ดินเพื่อเสียภาษีบารุงท้องที่ (ภบท.5)

เป็นแบบแสดงรายการที่ดินที่ผู้มีหน้าที่เสียภาษีบารุงท้องที่จะต้องไปยื่นแบบดังกล่าวเพื่อชาระภาษีบารุงท้องที่ประจาปีต่อเจ้าพนักงานประเมิน ณ สานักงานอันเป็นที่ตั้งขององค์กรปกครองท้องถิ่นที่ที่ดินตั้งอยู่ อ่านต่อ...

(2) หนังสือแสดงสิทธิทากิน (สทก.) ออกโดยกรมป่าไม้

กรมป่าไม้ได้เริ่มดาเนินการให้สิทธิทากิน (สทก.) เพื่อช่วยเหลือราษฎรที่มีความจาเป็นในการครองชีพ สามารถเข้าทากินในเขตป่าสงวนแห่งชาติได้โดยไม่เดือดร้อน และโดยมีที่อยู่เป็นหลักแหล่งซึ่งความตามพระราชบัญญัติดังกล่าวเป็นการรับรองว่าสิทธิทากิน (สทก.) ในเขตป่าสงวนแห่งชาติที่กรมป่าไม้มอบให้กับราษฎรนั้นเป็นไปตามกฎหมาย

อ่านต่อ...

(3) ส.ป.ก.4-01 คือ หนังสืออนุญาตให้เข้าทาประโยชน์ในเขตปฎิรูปที่ดิน

การปฏิรูปที่ดินในที่ดินของรัฐ หมายถึง การนาที่ดินของรัฐซึ่งถูกราษฎรบุกรุกถือครองโดยไม่ถูกต้องตามกฎหมาย หรือที่ดินที่รัฐไม่ได้ใช้ประโยชน์ตามวัตถุประสงค์เดิมที่ได้สงวนหรือหวงห้ามไว้มาจัดให้เกษตรกรเข้าทากินเป็นการถาวรและถูกต้องตามกฎหมาย อ่านต่อ...

รูปภาพที่ .... ตัวอย่างเอกสารสิทธิ์ ส.ป.ก.4-01

ความจำเป็นในการตรวจสอบเอกสารสิทธิ์ที่ดิน

ในการประเมินมูลค่าทรัพย์สินหรือการดาเนินการใดๆ เกี่ยวกับที่ดิน ควรมีการตรวจสอบเอกสารสิทธิ์เสียก่อน ในการตรวจสอบเอกสารสิทธิ์ จะต้องทาการตรวจสอบในเรื่องต่างๆ ดังนี้

1. การตรวจสอบความถูกต้องของโฉนดที่ดิน

โดยปกติแล้วโฉนดที่ดินจะต้องมี 2 ฉบับคู่กันเสมอ คือ ฉบับสานักงานที่ดิน (ฉบับหลวง) ซึ่งเก็บรักษาไว้ที่สานักงานที่ดิน กับฉบับเจ้าของที่ดิน (ฉบับผู้ถือ) ซึ่งเจ้าของที่ดินเก็บรักษาไว้เอง การตรวจสอบจะต้องเทียบรายละเอียดในโฉนดที่ดินทั้งสองฉบับว่าตรงกันหรือไม่ เช่น เลขที่โฉนดที่ดิน เลขที่ดิน หน้าสารวจ ขนาดที่ดิน ผู้ถือกรรมสิทธ์ รายการจดทะเบียนต่างๆ ฯลฯ

2. การตรวจสอบการปลอมแปลงของโฉนดที่ดิน

สามารถตรวจสอบได้ดังนี้

2.1 ตรวจสอบจากตราครุฑ (โฉนดที่ดินจะมีตราครุฑสีแดง) จะต้องชัดเจน ไม่เลอะเลือน

2.2 เนื้อกระดาษโฉนดที่ดิน ฉบับจริงจะมีเส้นลายน้าฝังในเนื้อกระดาษ ซึ่งถ้าเป็นโฉนดปลอมจะไม่มี

2.3 หมายเลขกากับโฉนดที่ดินจะมีหมายเลขตรงกันทั้งฉบับเจ้าของที่ดินและฉบับสานักงานที่ดิน

2.4 รูปแผนที่และหมายเลขหลักเขตที่ดินจะต้องมีหมายเลขตรงกันทั้งสองฉบับ

2.5 โฉนดที่ดินรุ่นใหม่ฉบับจริง ถ้านาไปส่องกับแสงสว่าง จะเห็นรูปครุฑฝังอยู่ในเนื้อกระดาษโดยอยู่ตรงกลางโฉนดที่ดิน

2.6 รอยต่อตราประทับของสานักงานที่ดินของโฉนดที่ดินทั้งสองฉบับ (ฉบับเจ้าของที่ดินและฉบับสานักงานที่ดิน) จะต้องต่อกันพอดี

2.7 ระยะระหว่างขอบของโฉนดที่ดิน ด้านกว้างจะมีระยะประมาณ 19 เซนติเมตร และมีความสูงประมาณ 29 เซนติเมตร

2.8 มีตราประทับและลงลายมือชื่อของผู้มีอานาจลงนามถูกต้อง ซึ่งโฉนดที่ดิน (น.ส.4 จ) ปัจจุบัน ผู้มีอานาจลงนามในตราประทับได้แก่ เจ้าพนักงานที่ดิน

2.9 การจดทะเบียนสิทธินิติกรรม เช่น ซื้อขาย จานอง ให้ ฯลฯ ในสารบัญการจดทะเบียนของโฉนดที่ดินทุกครั้งต้องมีตราประทับและลายมือชื่อผู้มีอานาจลงนาม

กรณีที่ท่านตรวจสอบพบปัญหาดังกล่าวข้างต้นเพียงข้อใดข้อหนึ่ง พึงสงสัยไว้ก่อนว่า โฉนดที่ดินแปลงที่ท่านต้องการจะซื้อนั้น อาจเป็นโฉนดที่ดินที่มีการปลอมแปลงขึ้นมาก็ได้ ถ้าซื้อไว้อาจจะต้องเสียใจในภายหลัง

3. การตรวจสอบการอายัด

กฎหมายที่ดิน มาตรา 83 บัญญัติว่า ผู้ใดมีส่วนได้เสียในที่ดินใด อันอาจจะฟ้องบังคับให้มีการจดทะเบียนเปลี่ยนแปลงทางทะเบียนได้ มีความประสงค์จะขออายัดที่ดินให้ยื่นคาขอ ต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ตามมาตรา 71 เมื่อเจ้าพนักงานสอบสวนเอกสารหลักฐานที่ผู้ขอได้นามาแสดงแล้ว ถ้าเห็นสมควรเชื่อถือให้รับอายัดไว้มีกาหนด 30 วัน นับจากวันสั่งอายัด

เป็นขั้นตอนการตรวจสอบโฉนดที่ดินที่สาคัญ อีกเช่นกัน เพราะโฉนดที่ดินที่ถูกอายัดนั้น ถ้าท่านซื้อไป จะไม่สามารถโอนหรือเปลี่ยนแปลงทางทะเบียนได้

หลักเกณฑ์การอายัดตามมาตรา 83  แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน

การยื่นคาขออายัด ผู้ขออายัดต้องยื่นคาขออายัดต่อเจ้าพนักงานที่ดิน ณ สานักงานที่ดิน ซึ่งที่ดินนั้นตั้งอยู่

ทรัพย์ที่จะขออายัดได้มีเฉพาะแต่ที่ดินเท่านั้น ส่วนอสังหาริมทรัพย์อื่น เช่น ตึก โรงเรือน ไม่อยู่ในหลักเกณฑ์ที่จะขออายัดได้ การขออายัดที่ดิน แม้ในที่ดินจะมีสิ่งปลูกสร้าง รวมอยู่ด้วย ก็อายัดได้เฉพาะที่ดินเท่านั้น

ประเด็นที่ขออายัดจะต้องยังไม่มีการยื่นฟ้องต่อศาลมาก่อน เพราะการขออายัดตามมาตรา 83 แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน เป็นการอายัดเพื่อไปดาเนินการทางศาล หากฟ้องศาลแล้วจะมาขออายัดไม่ได้

ผู้ขออายัดต้องเป็นผู้มีส่วนได้เสียในที่ดินที่ขออายัดอันอาจจะฟ้องบังคับ ให้มีการจดทะเบียน หรือให้มีการเปลี่ยนแปลงทางทะเบียนได้ ผู้มีส่วนได้เสียในที่ดินหมายถึง ผู้มีส่วนได้เสียในที่ดินที่ขออายัดโดยตรง เช่น เป็นผู้มี ส่วนได้เสียในฐานะผู้จะซื้อที่ดิน จากเจ้าของที่ดินตามสัญญาจะซื้อขาย เป็นผู้มีสิทธิรับมรดกในที่ดิน เป็นต้น หากเป็นเจ้าหนี้ธรรมดา เช่น เจ้าหนี้ตามสัญญาเงินกู้ จะมาขออายัดไม่ได้

ผู้ขออายัดนอกจากเป็นผู้มีส่วนได้เสียโดยตรงกับที่ดินแล้ว จะต้องอยู่ในฐานะอันอาจจะต้องบังคับให้มีการจดทะเบียน หรือเปลี่ยนแปลงทางทะเบียนได้ด้วย เช่น อาจฟ้องให้มีการจดทะเบียนขายที่ดิน เป็นต้น

การพิจารณาสั่งรับหรือไม่รับอายัด เจ้าพนักงานที่ดินมีอานาจสอบสวนจากหลักฐาน เท่าที่ผู้ขออายัดนามาแสดง ไม่ต้องสอบสวนเจ้าของที่ดินผู้ถูกอายัด แต่อย่างใด

เจ้าพนักงานที่ดินจะสั่งรับอายัดได้ ผู้ขออายัดจะต้องมีหลักฐานแสดงว่าตนเป็นผู้มีส่วนได้เสียในที่ดินที่ขออายัดอันอาจจะฟ้องบังคับให้มีการจดทะเบียน หรือเปลี่ยนแปลงทางทะเบียน จึงจะสั่งรับอายัดได้ หลักฐานในที่นี้ไม่รวมถึงพยานบุคคล

การรับอายัดมีกาหนด 30 วัน นับแต่วันที่เจ้าพนักงานที่ดินสั่งรับอายัด เมื่อพ้นกาหนดระยะเวลาดังกล่าวการอายัดสิ้นสุดลงทันที และจะขออายัดซ้าในกรณีเดียวกันอีกไม่ได้

ในกรณีที่มีผู้มีส่วนได้เสียคัดค้านว่าการอายัดนั้นไม่ชอบด้วยกฎหมาย พนักงานเจ้าหน้าที่มีอานาจสอบสวนพยานหลักฐานเท่าที่จาเป็น เมื่อเป็นที่เชื่อได้ว่า ได้รับอายัดไว้ โดยไม่ชอบด้วยกฎหมาย พนักงานเจ้าหน้าที่มี อานาจยกเลิกการอายัดนั้น

4. การตรวจสอบภาระผูกพัน

4.1 ภาระจานอง การตรวจสอบถึงภาระผูกพันในการจานอง โดยปกติมักเป็นสถาบันการเงินที่รับจานอง เช่น การตรวจสอบถึงประเภทของการจานอง จานองเป็นประกัน จานองเป็นประกันลาดับสอง ลาดับสาม เป็นต้น 36

4.2 ภาระจายอม เป็นทรัพยสิทธิชนิดหนึ่งที่ตัดรอนอานาจของกรรมสิทธิ์ โดยทาให้เจ้าของอสังหาริมทรัพย์อันหนึ่งเรียกว่า ภารยทรัพย์ ต้องรับกรรมบางอย่าง ซึ่งกระทบกระเทือนทรัพย์สินของตนนั้น หรือทาให้เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ต้องงดเว้นการใช้สิทธิบางอย่างเกี่ยวกับทรัพย์สินนั้น เพื่อประโยชน์ของอสังหาริมทรัพย์อื่นเรียกว่า สามยทรัพย์

การได้มาซึ่งภาระจายอม

• โดยนิติกรรม-สัญญา

• โดยอายุความ

• โดยผลของกฎหมาย

ความระงับสิ้นไปของภาระจำยอม

• คู่สัญญาจดทะเบียนยกเลิกภาระจายอม

• เมื่อภาระจายอม หรือ สามยทรัพย์ตกเป็นของเจ้าของเดียวกัน

• เมื่อไม่ได้ใช้ภาระจายอมภายใน 10 ปี

• เมื่อภารยทรัพย์ หรือสามยทรัพย์ สลายไปทั้งหมด

• เมื่อภาระจายอมหมดประโยชน์แก่สามยทรัพย์

4.3 สิทธิเก็บกิน หมายถึงสิทธิที่จะเข้าครอบครองหรือใช้ประโยชน์จากอสังหาริมทรัพย์ผู้อื่น โดยจะเสียค่าเช่าหรือผลตอบแทนหรือไม่ก็ได้ ตามกฎหมายกาหนดไว้ไม่เกิน 30 ปี หรือตลอดชีวิตของผู้ถูกทรงสิทธิก็ได้ ได้มาโดยทางนิติกรรมเท่านั้น เป็นทรัพย์สิทธิ์ชนิดหนึ่งที่ตัดทอนอานาจกรรมสิทธิ์ได้มากที่สุด ใช้ประโยชน์ในทรัพย์สินได้ทุกอย่างเหมือนกับเป็นเจ้าของที่ดินเอง เช่น มีสิทธิใช้สอย จาหน่ายจ่ายโอน ได้มาซึ่งดอกผล และติดตามเอาคืนจากผู้ไม่มีสิทธิยึดถือได้ ทาไม่ได้อย่างเดียวคือการจาหน่ายทรัพย์สินเท่านั้น

4.4 สิทธิอาศัย ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 1402 เป็นทรัพยสิทธิชนิดหนึ่ง หมายถึงสิทธิที่จะอยู่ในโรงเรือนของผู้อื่นโดยไม่เสียค่าเช่า หรือผลประโยชน์อื่นใดตอบแทน ตามกฎหมายไม่เกิน 30 ปี หรือตลอดอายุของผู้ทรงสิทธิ เป็นสิทธิเฉพาะตัว ไม่ตกทอดแก่ทายาท ได้มาโดยนิติกรรมเท่านั้น

4.5 สิทธิเหนือพื้นดิน เป็นทรัพย์สิทธิชนิดหนึ่ง หมายถึงสิทธิที่บุคคลหนึ่งได้เป็นเจ้าของโรงเรือน สิ่งปลูกสร้าง หรือสิ่งเพาะปลูกบนดิน หรือใต้ดินของผู้อื่น โดยจะเสียค่าเช่าหรือผลตอบแทนให้แก่เจ้าของที่ดินด้วยหรือไม่ก็ได้ ถ้าไม่ได้กาหนดไว้เป็นอย่างอื่นในนิติกรรม สิทธิอาจโอนได้ และรับมรดกได้ ได้มาโดยนิติกรรมเท่านั้น

4.6 ภาระติดพันในอสังหาริมทรัพย์ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1429 เป็นทรัพย์สิทธิชนิดหนึ่ง ซึ่งเจ้าของอสังหาริมทรัพย์มีความผูกพันที่จะต้องชาระหนี้จากอสังหาริมทรัพย์นั้นเป็นคราว ๆ ให้แก่บุคคลอื่น คือ ผู้รับประโยชน์ หรือยอมให้ผู้อื่นได้ใช้หรือเอาประโยชน์จากอสังหาริมทรัพย์นั้น

4.6 สิทธิการเช่า เป็นทรัพย์สิทธิชนิดหนึ่ง โดยตามประมวลกฎหมายแพ่งพาณิชย์มาตรา 537-574 การเช่าต้องมีการจดทะเบียนตั้งแต่ 3 ปีขึ้นไป แต่ไม่เกิน 30 ปี

นอกจากนี้ ตามพระราชบัญญัติการเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรม พ.ศ.2542 สามารถมีระยะเวลาการเช่าเกิน 30 ปี แต่ไม่เกิน 50 ปี ต้องทาสัญญาเป็นหนังสือจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ต่อสัญญาเช่าได้แต่ไม่เกิน 50 ปี สามารถนาสิทธิการเช่านี้ ไปค้าประกัน จดทะเบียนจานองได้ และตกทอดทางมรดกได้

ประเภทของพาณิชยกรรมหรืออุตสาหกรรมที่ให้จดทะเบียนการเช่า จะต้องมีลักษณะอย่างหนึ่งอย่างใด ดังต่อไปนี้

1. พาณิชยกรรมที่มีเงินลงทุนไม่ต่ากว่า 40 ล้านบาท

2. อุตสาหกรรมที่ขอรับการส่งเสริมการลงทุนตามกฎหมายว่าด้วยการส่งเสริมการลงทุน

3. พาณิชยกรรมหรืออุตสาหกรรมที่เป็นประโยชน์ต่อเศรษฐกิจและสังคมของประเทศที่ประกาศ โดยการเห็นชอบของคณะรัฐมนตรี

ที่ตั้งของอสังหาริมทรัพย์ที่จะจดทะเบียนเช่าจะต้องอยู่ในบริเวณใดบริเวณหนึ่งดังนี้

1. บริเวณที่กาหนดให้เป็นที่ดินพาณิชยกรรม หรืออุตสาหกรรมตาม กฎหมายว่าด้วยการผังเมือง

2. เขตนิคมอุตสาหกรรมตามกฎหมายว่าด้วยนิคมอุตสาหกรรมแห่งประเทศไทย

5. การตรวจสอบการห้ามโอน

มีโฉนดที่ดินบางประเภทที่ห้ามโอนภายในระยะเวลา 5 ปี หรือ 10 ปี ตามประมวลกฎหมายที่ดินมาตรา 30 ที่ชาวบ้านทั่วไปเรียกว่า “โฉนดหลังแดง” ซึ่งต้องตรวจสอบที่รายการจดทะเบียนด้านหลังโฉนด จะมีการตีตราสีแดงประทับและระบุการห้ามโอนตามระยะเวลาที่กาหนดไว้

โดยโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทาประโยชน์ (น.ส.3) ที่ออกสืบเนื่องมาจากใบจอง (น.ส.2) จะถูกห้ามโอนเป็นระยะเวลา 10 ปี หนังสือแสดงการทาประโยชน์ (น.ค.3) และหนังสือแสดงการทาประโยชน์ในที่ดินของนิคมสหกรณ์ (แบบ กสน.5) จะถูกห้ามโอนเป็นระยะเวลา 5 ปี แต่ทั้งนี้การห้ามโอนนี้ก็มีข้อยกเว้น ถ้าเป็นการโอนโดยการตกทอดทางมรดก โอนให้ทบวงการเมือง หรือ โอนให้แก่ องค์การของรัฐบาลตามกฎหมายว่าด้วยการจัดตั้งองค์การของรัฐบาล หรือรัฐวิสาหกิจที่จัดตั้งขึ้นโดยพระราชบัญญัติ และสุดท้าย คือ โอนให้แก่สหกรณ์ เพื่อระหนี้ โดยได้รับอนุมัติจากนายทะเบียนสหกรณ์แล้ว

6. การตรวจสอบตาแหน่งที่ดิน

ข้อผิดพลาดสาคัญที่มักพบในการประเมินมูลค่าทรัพย์สินในบ้านเรา คือ การประเมินทรัพย์สินไม่ถูกต้องตามตาแหน่งที่ดิน จึงเป็นเรื่องสาคัญมากที่ต้องตรวจสอบ ตาแหน่งที่ดินต่างกัน มูลค่าต่างกัน บางครั้งที่ดินตาแหน่งคลาดเคลื่อนกันได้เป็นหลายกิโลเมตรเลยทีเดียว

การตรวจสอบตาแหน่งที่ดินของที่ดินที่มีเอกสารสิทธิเป็นโฉนดที่ดิน สามารถตรวจสอบได้หลายวิธีการด้วยกัน คือ 38

(1) ยื่นรังวัดสอบเขตที่สานักงานที่ดินที่ทรัพย์สินตั้งอยู่ เป็นวิธีการที่ดีที่สุดและถูกต้องที่สุด แต่ก็มีข้อเสีย เช่น ต้องเสียเวลาและเสียค่าใช้จ่าย

(2) ตรวจสอบจากหมุดหลักเขตที่ดิน ซึ่งหมายเลขหมุดหลักเขตที่ปักไว้ในที่ดินกับในโฉนดที่ดินต้องตรงกัน หากไม่ตรงกันอาจมีการทารังวัดจากแปลงข้างเคียง และหากหลักเขตเก่าหายไปแล้วมีการปักใหม่ ต้องมีการตรวจสอบหลักฐานจากสานักงานที่ดินว่าหลักเขตมีการเปลี่ยนแปลงเพราะสาเหตุใด

รูปภาพที่ .... ตัวอย่างหมุดหลักเขต

อย่างไรก็ตาม จากประสบการณ์บางครั้งก็พบว่ามีการถอนหลักเขตจากที่ดินจริงที่ตั้งอยู่ไกลมากๆ มาปักบนที่ดินแปลงอื่น ซึ่งติดถนน หรือใกล้ถนน ซึ่งราคาสูงกว่ามาก ทาให้ประเมินผิดไปจากแปลงที่ดินจริงๆ ก็มี

หรือในกรณีในหมู่บ้านจัดสรร อาจมีการปักหลักเขตผิดพลาดโดยไม่ตั้งใจ ไม่ตรงกับเอกสารก็มี ดังนั้นการใช้หลักเขต จึงอาจไม่อาจมั่นใจได้ 100% ควรใช้หลักฐานอื่นๆ มาประกอบด้วย

(3) ตรวจสอบจาก แปลงคงเหลือ (หรือแปลงแม่) ซึ่งเป็นเอกสาร ณ สานักงานที่ดิน คือ แผนผังการแบ่งแยกที่ดิน โดยวิธีการตรวจสอบจะต้องสามารถนับแปลง หรือจับระยะทาง จากจุดอ้างอิงที่สาคัญ เช่นจากทางแยก คลอง หมุดหลักเขตในแปลงคงเหลือ ฯลฯ ที่สามารถตรวจสอบและวัดได้ในพื้นที่จริง (ต้องวัดระยะ หรือนับแปลงในแปลงคงเหลือไปเทียบกับพื้นที่จริงให้ตรงกัน)

รูปภาพที่ ... ตัวอย่างเอกสารแปลงคงเหลือในหมู่บ้านจัดสรรแห่งหนึ่ง

ยกตัวอย่างการตรวจสอบ หากเราไปซื้อที่ดินแปลงที่มีเลขที่ดิน สมมติ 764 ซึ่งตามเอกสารแปลงคงเหลือเป็นแปลงหัวมุมตรงข้ามทางแยก ก็ต้องตรวจสอบในสภาพที่ดินจริงว่าเป็นแปลงหัวมุมตรงข้ามทางแยกเช่นกัน (ต้องตรงกัน) หากในสภาพจริงเจ้าของชี้ว่าเป็นบ้านหลังที่ 2 อาจผิดหลังได้ หรือกรณีที่มักพบมาก คือ การนาเอกสารโฉนดที่ดินไปโอนฯ ผิดโดยไม่ได้ตรวจสอบให้ตรงกับหลังที่ซื้อ อาจเป็นความบกพร่องของเจ้าหน้าที่หมู่บ้านจัดสรรที่หยิบผิดไป บางกรณีอยู่อาศัยมาเป็นสิบปี จานองมาก็หลายแห่ง เพิ่งทราบก็มี

(4) ตรวจสอบจากระวางแผนที่ หรือ ระวางระบบ U.T.M. ซึ่งเป็นเอกสารที่ฝ่ายรังวัด ณ สานักงานที่ดินเช่นกัน ระวางแผนที่จะทาให้เราสามารถทราบถึงตาแหน่งที่ตั้งที่ดินได้ โดยวิธีการตรวจสอบก็คล้ายกับแปลงคงเหลือ แต่พื้นที่กว้างกว่าบางครั้งอาจต้องใช้หลายแผ่นต่อเนื่องกัน

รูปภาพที่ ... ตัวอย่างเอกสารระวางแผนที่

การตรวจสอบจากตรวจสอบตาแหน่งที่ดินด้วยเอกสารระวางแผนที่นั้น ต้องจัดทาผังที่ดินในการตรวจสอบจากสภาพที่ดินจริงถึงที่ตั้งของแปลง โดยยึดจากระยะห่างจากจุดสาคัญ เช่น ถนนใหญ่ ทางแยก ฯลฯ ไปยังแปลงที่ดิน แล้วไปเทียบกับที่ตั้งของแปลงตามเอกสารระวาง ซึ่งจะต้องใช้เลขที่ดินเทียบกัน ยกตัวอย่าง ต้องการตรวจสอบตาแหน่งของแปลงเลขที่ดิน 385 เป็นที่ดินในซอยแปลงหัวมุมมีซอยตันอีกสายตั้งอยู่ด้านข้างทิศเหนือโดยประมาณ โดยวัดในพื้นที่จริงพบว่าห่างจากถนนใหญ่ 110 เมตร ก็ต้องไปเทียบกับระยะทางในระวางต้อง 110 เมตรเช่นดัน (วัดในระวางได้ 11 เซนติเมตร มาตรฐานส่วน 1:1,000 ระยะจริง 11,000 เซนติเมตรหรือ 110 เมตร) เป็นต้น รวมทั้งตรวจสอบสภาพโดยรอบ เช่น ซอยโดยรอบ อาณาเขตติดต่อข้างเคียง รูปแปลงแปลงที่ดินติดต่อกันและรูปแปลงใกล้เคียงประกอบ

(5) แผนที่ต้นร่าง (ผังสารวจก่อนลงระวาง) มีวิธีการตรวจสอบคล้ายกับระวาง และแปลงคงเหลือ แต่พื้นที่จะแคบกว่า

(6) ตรวจสอบจากโฉนดที่ดินแปลงข้างเคียง (ติดกัน) หรือแปลงใกล้เคียง (ไม่ติดกันแต่ใกล้กัน) ว่าเลขที่ดินที่ต่อเนื่องกันตรงกันตามรูปแผนที่หรือไม่ ต้องนาโฉนดมาเทียบเลขที่ดินกัน รวมทั้งขอบเขตที่ดินข้างเคียงมีการแสดงขอบเขตตรงกับรูปแผนที่ เลขที่โฉนด เลขหน้าสารวจจะอยู่ต่อเนื่องกันหรือใกล้เคียงกัน และหมายเลขกากับหมุดหลักเขตที่ดินที่ปักอยู่มุมหลักเขตที่ดินที่อยู่ติดกัน ก็จะเป็นหมายเลขเดียวกัน เว้นแต่จะมีการรังวัดปักหลักเขตใหม่

(7) รูปร่างที่ดิน โดยวิธีการนี้จะตรวจสอบจากรูปร่างของที่ดินที่มีเอกลักษณ์เฉพาะตัว เช่น รูปร่างที่ดิน เป็นรูปห้าเหลี่ยม หรือ สามเหลี่ยมชายธง ติดกับลาราง คลอง เป็นต้น โดยตรวจสอบกับสภาพรูปร่างในสภาพที่ดินจริง

ส่วนการตรวจสอบที่ดินที่มีเอกสารสิทธิที่เป็นหนังสือรับรองการทาประโยชน์ (น.ส.3ก) สามารถตรวจสอบตาแหน่งที่ดินได้ โดยใช้ระวางรูปถ่ายทางอากาศ แปลงข้างเคียง ผู้ปกครองท้องที่ เช่นกานัน ผู้ใหญ่บ้าน เป็นต้น แต่ไม่อาจใช้หมุดหลักเขตได้ เนื่องจาก น.ส.3ก. ไม่มีหมุดหลักเขต

ส่วนเอกสารสิทธิที่ดินเป็นหนังสือรับรองการทาประโยชน์ (น.ส.3) และ (น.ส.3ข) นั้นไม่สามารถตรวจสอบตาแหน่งที่ดินด้วยเอกสารข้างต้นได้ เนื่องจากไม่มีระวางแผนที่ ไม่มีระวางรูปถ่ายทางอากาศ ไม่มีหมุดหลักเขต ดังนั้นการตรวจสอบตาแหน่งที่ดินทาได้เพียงสอบถามจากเจ้าของที่ดินเดิม หรือเจ้าของที่ดินปัจจุบัน เจ้าของที่ดินข้างเคียง ผู้ปกครองท้องที่ เช่น กานัน ผู้ใหญ่บ้าน ซึ่งอาจผิดพลาดได้เนื่องจากไม่มีเอกสารรับรอง ในการประเมินโดยทั่วไปจะไม่รับรองตาแหน่งที่ดินให้ ผู้ซื้อผู้ขายต้องรับความเสี่ยง

โดยสรุปแล้วการตรวจสอบตาแหน่งที่ดินซึ่งสาคัญมากนั้น ควรตรวจสอบจากเอกสารหลายทาง โดยเอกสารที่จะมั่นใจได้มากคือ ระวางแผนที่ และควรเป็นเอกสารที่ตรวจสอบจากสานักงานที่ดินเท่านั้น ไม่ควรเป็นเอกสารที่คนอื่นให้มา (เพราะอาจมีการแก้ไขได้) ส่วนหมุดหลักเขต แปลงข้างเคียง ตามประสบการณ์ผู้เขียน อาจมีปัญหาได้เช่นกัน เนื่องจากอาจมีการย้ายหลักเขตมาปักได้ หรืออาจมีการจัดเตรียม จัดฉากรอไว้ได้

7. การตรวจสอบเนื้อที่ดิน อาณาเขตที่ดิน

กรณีเอกสารประเภทกรรมสิทธิ์ โฉนดที่ดิน ซึ่งมีการรังวัดมาแล้ว เนื้อที่ดินจะมีความถูกต้องสูงมากเกือบ 100% ส่วนอาณาเขตที่ดินก็จะมีหมุดหลักเขตปักไว้ชัดเจน อย่างไรก็ตาม บางกรณีอาจเป็นโฉนดที่ดินประเภทย้ายแปลงมาจาก น.ส.3 (นารูปแปลงมาใช้เลย โดยไม่ได้รังวัด) ซึ่งอาจคลาดเคลื่อนได้

นอกจากนี้แม้ว่าเนื้อที่ในโฉนดที่ดินมีความถูกต้องเกือบ 100% แต่ยังต้องระมัดระวังในกรณีเอกสารสิทธิ์ออกมานานหลายสิบปี และที่ดินตั้งอยู่ริมฝั่งแม่น้า ติดทะเล ฯลฯ ที่อาจถูกกัดเซาะออกไปได้อีก สมมติแถวๆ ชายทะเลบางขุนเทียนที่น้าทะเลเซาะปีหนึ่งหลายสิบ เซนติเมตร 30 ปีอาจหลายเมตร บางแปลงหายไปครึ่งแปลงก็มี ดังนั้นหากพบว่าโฉนดที่ดิน

ออกมานานแล้ว (แปลว่ารังวัดไว้นานแล้ว) อาจต้องทาการรังวัดใหม่ก็ได้ เช่น หากวัดในโฉนดที่ดินติดทะเลแปลงหนึ่งมีความลึกในโฉนดที่ดินวัดได้ 200 เมตร แต่ของจริงต้องวัดได้เพียง 180 เมตร แสดงว่าอาจหายไปแล้ว 20 เมตรก็ได้ หรือแม้แต่หมุดหลักเขต ก็อาจมีการเคลื่อนย้ายได้เช่นกัน ดังนั้นจึงต้องตรวจสอบหลายๆ ทางประกอบกัน ทั้งดูหลักเขต ดูระยะทางโดยรอบตรงตามโฉนดหรือไม่ หดหายไปหรือไม่ หรือจะมีที่งอกเพิ่มหรือไม่

กรณีเอกสารประเภทสิทธิครอบครอง เช่น น.ส.3 น.ส.3ก. เนื่องจากไม่ได้มีการรังวัดอย่างละเอียดแบบโฉนดที่ดิน (เนื่องจาก น.ส.3 ไม่มีระวาง ไม่มีหมุดหลักฐานแผนที่โยงยึด จึงออกเป็นแผนที่รูปลอย ไม่มีการปักหลักเขตที่ดิน ส่วน น.ส.3ก. มีระวางรูปถ่ายทางอากาศซึ่งไม่ละเอียดเท่ากับระวางแผนที่ของโฉนด เป็นต้น) ซึ่งอาจทาให้เนื้อที่ดินคลาดเคลื่อนได้ โดยเฉพาะ น.ส.3 ที่ไม่มีระวางรูปถ่ายทางอากาศโยงยึด หากทาการวัดระยะในเบื้องต้นแล้ว หากสงสัยว่าคลาดเคลื่อนก็อาจให้มีการรังวัดอย่างละเอียดเพิ่มเติม โดยอาจใช้ช่างรังวัดเอกชนก็ได้

ข้อควรระวังในบางกรณีที่พบเกี่ยวข้องกับเรื่องนี้ เช่นว่า บริเวณโดยรอบส่วนใหญ่ได้มีการออกโฉนดที่ดินไปเป็นส่วนใหญ่ แต่ยังมีที่ดินบางแปลงยังเป็น น.ส.3 หรือ น.ส.3ก. ไม่ยอมออกเป็นโฉนดที่ดิน เนื่องจากหากรังวัดอย่างละเอียดแล้ว อาจพบว่าเนื้อที่ดินหายไปมาก จึงไม่ได้ดาเนินการ หรือดาเนินการแล้วยกเลิกไป เป็นต้น ดังนั้นในรายงานการประเมินทุกเล่มจึงมีคาอธิบายสาคัญไว้ว่า “กรณีที่เอกสารสิทธิเป็น น.ส.3, ส.ค.1, ภบท.5, ภบท.11, น.ส.2 และเอกสารสิทธิประเภทอื่น ที่ไม่อาจตรวจสอบตาแหน่งที่ดินด้วยเอกสารราชการได้ (ไม่มีระวางแผนที่ ไม่มีหมุดหลักเขต) รวมทั้งอาจมีความคลาดเคลื่อนในเรื่องเนื้อที่ดิน แนวเขตที่ดิน และอื่นๆ (ดังนั้นเพื่อประโยชน์ของผู้เกี่ยวข้องที่ใช้รายงานก่อนการทานิติกรรมที่สาคัญเกี่ยวกับที่ดินนี้ควรให้ช่างรังวัดที่ดินทาการรังวัดสอบเขตเพื่อยืนยันความถูกต้องของตาแหน่งที่ตั้ง เนื้อที่ดิน แนวเขตที่ดิน ระดับดิน และอื่นๆ ก่อน) ทั้งนี้ที่ตั้งที่ดินในการประเมินนี้ถือตามการนาชี้ของผู้ปกครองท้องที่/เจ้าของที่ดิน/ข้างเคียง/ตามเอกสารเท่าที่มี) ซึ่งอาจคลาดเคลื่อนได้”

8. การตรวจสอบทางเข้าออก

ในการประเมินมูลค่าทรัพย์สินการตรวจสอบทางเข้าออกนับเป็นเรื่องสาคัญที่ส่งผลต่อมูลค่าที่ประเมิน การตรวจสอบว่าถนนทางเข้าออกทรัพย์สินจะเป็นทางประเภทใด มีปัญญาหรือไม่นั้น แบ่งเป็น 3 ประเภท คือ

1. ถนนภายใต้การจัดสรรที่ดิน จะมีกฎหมายการจัดสรรที่ดินรองรับ ไม่มีปัญหาในการเข้าออกสาหรับแปลงย่อยที่ตกอยู่ภายใต้การจัดสรร แต่แปลงอื่นๆ นอกโครงการจะมาใช้ไม่ได้ (จะนาที่ดินส่วนที่เป็นสาธารณูปโภคไปมีภาระผูกพันหรือเสื่อมต่อการใช้ประโยชน์ไม่ได้)

2. ถนนส่วนบุคคลทั่วไป อาจเป็น.ถนนในโครงการที่ไม่ได้ขออนุญาตจัดสรร ที่ดินทั่วไปของชาวบ้าน แบ่งเป็นทางเข้าออกไว้ ประเภทถนนทางบุคคล ทางภาระจายอม ทางจาเป็น

3. ถนนสาธารณประโยชน์

ทางภาระจายอมและทางจาเป็น

หลักกฎหมายเกี่ยวกับภารจายอมตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ลักษณะ ๔ ภารจำยอม บัญญัติไว้ดังนี้

มาตรา ๑๓๘๗ อสังหาริมทรัพย์อาจต้องตกอยู่ในภารจายอม อันเป็นเหตุให้เจ้าของต้องยอมรับกรรมบางอย่างซึ่งกระทบต่อทรัพย์สินของตนหรือต้องงดเว้นการใช้สิทธิบางอย่างอันมีอยู่ในกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินนั้นเพื่อประโยชน์แก่อสังหาริมทรัพย์อื่น

มาตรา ๑๓๘๘ เจ้าของสามยทรัพย์ไม่มีสิทธิทาการเปลี่ยนแปลงภารยทรัพย์หรือในสามยทรัพย์ซึ่งทาให้เกิดภาระเพิ่มขึ้นแก่ภารยทรัพย์

มาตรา ๑๓๘๙ ถ้าความต้องการแห่งเจ้าของสามยทรัพย์เปลี่ยนแปลงไป ท่านว่าความเปลี่ยนแปลงนั้นไม่ให้สิทธิแก่เจ้าของสามยทรัพย์ที่จะทาให้เกิดภาระเพิ่มขึ้นแก่ภารยทรัพย์ได้

มาตรา ๑๓๙๐ ท่านมิให้เจ้าของภารยทรัพย์ประกอบกรรมใดๆอันจะเป็นเหตุให้ประโยชน์แห่งภารจายอมลดลงไปหรือเสื่อมความสะดวก

มาตรา ๑๓๙๑ เจ้าของสามยทรัพย์มีสิทธิทาการทุกอย่างอันจาเป็นเพื่อรักษาและใช้ภารจายอม แต่ต้องเสียค่าใช้จ่ายของตนเอง ในการนี้เจ้าของสามยทรัพย์จะก่อให้เกิดความเสียหายแก่ภารยทรัพย์ได้ ก็แต่น้อยสุดตามพฤติการณ์ เจ้าของสามยทรัพย์ต้องเสียค่าใช้จ่ายของตนเองรักษาซ่อมแซมการที่ได้ทาไปแล้วให้เป็นไปด้วยดี แต่ถ้าเจ้าของภารยทรัพย์ได้รับประโยชน์ด้วยไซร้ ท่านว่าต้องออกค่าใช้จ่ายตามส่วนแห่งประโยชน์ที่ได้รับ

มาตรา ๑๓๙๒ ถ้าภาระจายอมแตะต้องเพียงส่วนหนึ่งแห่งภารยทรัพย์เจ้าของทรัพย์นั้นอาจเรียกให้ย้ายไปยังส่วนอื่นก็ได้ แต่ต้องแสดงได้ว่าการย้ายนั้นเป็นประโยชน์แก่ตนและรับค่าใช้จ่าย ทั้งนี้ต้องไม่ทาให้ความสะดวกของเจ้าของสามยทรัพย์ลดน้อยลง

มาตรา ๑๓๙๓ ถ้ามิได้กาหนดไว้เป็นอย่างอื่นในนิติกรรมอันก่อให้เกิด ภารจายอมไซร้ท่านว่าภารจายอมย่อมติดไปกับสามยทรัพย์ซึ่งได้จาหน่ายหรือตกไปในบังคับแห่งสิทธิอื่น

มาตรา ๑๓๙๔ ถ้ามีการแบ่งแยกภารยทรัพย์ ท่านว่าภาระจายอมยังคงมีอยู่ทุกส่วนที่แยกออก แต่ถ้าในส่วนใดภารจายอมนั้นไม่ใช้และใช้ไม่ได้ตามรูปการ ท่านว่าเจ้าของส่วนนั้นจะเรียกให้พ้นจากภารจายอมก็ได้

มาตรา ๑๓๙๕ ถ้ามีการแบ่งแยกสามยทรัพย์ ท่านว่าภารจายอมยังคงมีอยู่เพื่อประโยชน์แก่ทุกส่วนที่แยกออกนั้น แต่ถ้าภารจายอมนั้นไม่ใช้ และใช้ไม่ได้ตามรูปการเพื่อประโยชน์แก่ส่วนใดไซร้ ท่านว่าเจ้าของภารยทรัพย์จะเรียกให้พ้นจากภารจายอมอันเกี่ยวกับทรัพย์สินส่วนนั้นก็ได้

มาตรา ๑๓๙๖ ภาระจายอมซึ่งเจ้าของรวมแห่งสามยทรัพย์คนหนึ่งได้มา หรือใช้อยู่นั้น ท่านให้ถือว่าเจ้าของรวมได้มาหรือใช้อยู่ด้วยกันทุกคน

มาตรา ๑๓๙๗ ถ้าภารยทรัพย์หรือสามยทรัพย์สลายไปทั้งหมดท่านว่าภารจายอมสิ้นไป

มาตรา ๑๓๙๘ ถ้าภารยทรัพย์และสามยทรัพย์ตกเป็นของเจ้าของคนเดียวกัน ท่านว่าเจ้าของจะให้เพิกถอนการจดทะเบียนภารจายอมก็ได้ แต่ถ้ายังมิได้เพิกถอนทะเบียนไซร้ภาระจายอมยังคงมีอยู่ในส่วนบุคคลภายนอก

มาตรา ๑๓๙๙ ภาระจายอมนั้น ถ้ามิได้ใช้สิบปี ท่านว่าย่อมสิ้นไป

มาตรา ๑๔๐๐ ถ้าภาระจายอมหมดประโยชน์แก่สามยทรัพย์ไซร้ ท่านว่าภารจายอมนั้นสิ้นไป แต่ถ้าความเป็นไปมีทางให้กลับใช้ภารจายอมได้ไซร้ ท่านว่าภารจายอมนั้นกลับมีขึ้นอีก แต่ต้องยังไม่พ้นอายุความที่ระบุไว้ในมาตราก่อน 45

ถ้าภารจายอมยังเป็นประโยชน์แก่สามยทรัพย์อยู่บ้าง แต่เมื่อเทียบกับภาระอันตกอยู่กับภารยทรัพย์แล้วประโยชน์นั้นน้อยนักไซร้ ท่านว่าเจ้าของภารยทรัพย์จะขอให้พ้นจากภาระจายอมทั้งหมด หรือแต่บางส่วนก็ได้แต่ต้องใช้ค่าทดแทน

มาตรา ๑๔๐๑ ภาระจายอมอาจได้มาโดยอายุความ ท่านให้นาบทบัญญัติว่าด้วยอายุความได้สิทธิอันกล่าวไว้ในลักษณะ ๓ แห่งบรรพนี้มาใช้บังคับโดยอนุโลม

คาอธิบายเรื่องภารจายอม

๑. ผู้ที่จะฟ้องขอให้เปิดทางภารจายอมต้องเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์เท่านั้น เพราะภารจายอมเป็นไปเพื่อประโยชน์แก่อสังหาริมทรัพย์

๒. การได้ภารจายอมโดยอายุความ เพื่อประโยชน์แก่ที่ดินของบุคคลอื่นเท่านั้นผู้ที่จะอ้างการได้มาซึ่งทางภารจายอมโดยอายุความจึงต้องเป็นเจ้าของที่ดินเท่านั้น ผู้เป็นเจ้าของบ้านแต่มิได้เป็นเจ้าของที่ดินไม่อาจอ้างการได้สิทธิโดยอายุความได้

๓. ผู้เช่าหรือผู้อาศัยซึ่งใช้เดินผ่านที่ดินของผู้อื่น แม้จะไม่มีสิทธิได้ภาระจายอม แต่หากต่อมาบุคคลดังกล่าวได้เป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ในภายหลังก็มีสิทธิในภารจายอมได้ และมีสิทธินับระยะเวลาตอนใช้ภารยทรัพย์ในขณะเป็นผู้เช่าผู้อาศัยรวมเข้ากับระยะเวลาภายหลังได้กรรมสิทธิ์ด้วย

๔. กรณีกรรมสิทธิ์รวม เมื่อได้มีการแบ่งแยกครอบครองเป็นสัดส่วนแล้ว ย่อมนับอายุในการเดินเพื่อภารจายอมได้ แต่ถ้ายังไม่ได้แยกครอบครองก็ยังไม่เริ่มนับ

๕. อายุความภารจายอม ไม่ว่าที่ดินจะเป็น น.ส.๔ หรือ น.ส.๓ ก็ต้องใช้เวลาเดิน ๑๐ ปี เพราะมาตรา ๑๔๐๑ ให้อายุความได้สิทธิในลักษณะ ๓ มาใช้ ซึ่งได้แก่ มาตรา ๑๓๘๒ ครอบครองปรปักษ์ ๑๐ ปี

๖. การใช้ภาระจายอมโดยถือวิสาสะ หรือได้ขออนุญาตจากเจ้าของที่ดินแล้ว เท่ากับยอมรับอานาจกรรมสิทธิ์ของเจ้าของที่ดิน ไม่ได้ภารจายอมโดยอายุความ

๗. การได้ภารจายอมโดยอายุความไม่ต้องจ่ายค่าทดแทนหรือค่าเสียหายแก่ภารยทรัพย์

๘. เจ้าของสามยทรัพย์มีสิทธิกระทาทุกอย่างอันจาเป็นเพื่อรักษา และใช้ภารจายอม การจดทะเบียนภารจายอมก็เป็นการกระทาเพื่อรักษาสิทธิ เจ้าของสามยทรัพย์ย่อมมีสิทธิฟ้องบังคับให้จดทะเบียนภารจายอมได้

๙. ภารจายอมที่เกิดขึ้นโดยสัญญา เมื่อมีการจาหน่ายสามายทรัพย์ ภารจายอมย่อมติดไปกับสามยทรัพย์ เว้นแต่ข้อสัญญากาหนดไว้เป็นอย่างอื่น (ฎีกาที่ ๓๗๗/๒๕๓๖) แม้จะยังไม่จดทะเบียนก็ตาม

คาพิพากษาฎีกาเกี่ยวกับทางภารจายอม

คาพิพากษาฎีกาที่ ๑๐๔๙/๒๕๑๓ เดิมที่ดินเป็นแปลงเดียวกัน แต่ต่อมาได้แบ่งแยกออกเป็นหลายแปลง และแบ่งขายไปอายุความได้ภารจายอมในทางเดินภายในที่ดินที่แบ่งแยกไว้นี้ ต้องเริ่มนับแต่เมื่อได้มีการแบ่งแยกที่ดินและโอนกรรมสิทธิ์แล้ว 46

ทางจาเป็นคืออะไร

หลักกฎหมายเกี่ยวกับทางจาเป็นตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ หมวด ๒ แดนแห่งกรรมสิทธิ์ และการใช้กรรมสิทธิ์ บัญญัติไว้ดังนี้

มาตรา ๑๓๔๙ ที่ดินแปลงใดที่มีที่ดินแปลงอื่นล้อมอยู่จนไม่มีทางออกถึงทางสาธารณะได้ไซร้ ท่านว่าเจ้าของที่ดินแปลงนั้นจะผ่านที่ดินซึ่งล้อมอยู่ไปสู่สาธารณะได้ ที่ดินแปลงใดมีทางออกได้แต่เมื่อต้องข้ามสระ บึง หรือทะเล หรือมีที่ชันอันมีระดับที่ดินกับ ทางสาธารณะ สูงกว่ากันมากไซร้ ท่านว่าให้ใช้ความในวรรคต้นบังคับ

ที่และวิธีทาทางผ่านนั้นต้องให้พอควรแก่ความจาเป็นของผู้มีสิทธิจะผ่าน กับทั้งให้คานึงถึงที่ดินที่ล้อมอยู่ให้เสียหายแต่น้อยที่สุดที่จะเป็นได้ถ้าจาเป็น ผู้มีสิทธิจะผ่านจะสร้างถนนเป็นทางผ่านก็ได้ผู้มีสิทธิจะผ่านต้องใช้ค่าทดแทนแก่เจ้าของที่ดินที่ล้อมอยู่เพื่อความเสียหายอันเกิดแต่เหตุที่มีทางผ่านนั้น ค่าทดแทนนั้นนอกจากค่าเสียหายเพราะสร้างถนน ท่านว่าจะกาหนดเป็นเงินรายปีก็ได้

มาตรา ๑๓๕๐ ถ้าที่ดินแบ่งแยกหรือแบ่งโอนกันเป็นเหตุให้แปลงหนึ่งไม่มีทางออกสู่สาธารณะไซร้ท่านว่าเจ้าของที่ดินแปลงนั้นมีสิทธิเรียกร้องเอาทางเดินตามมาตราก่อนได้เฉพาะบนที่ดินแปลงที่ได้แบ่งแยกหรือแบ่งโอนกันและไม่ต้องเสียค่าทดแทน

จากบทบัญญัติดังกล่าวนี้จะเห็นได้ว่า ทางจาเป็นเป็นการให้สิทธิเจ้าของที่ดิน รวมทั้งคนในครอบครัวหรือบริวารของเจ้าของที่ดินที่ถูกที่ดินแปลงอื่นล้อมจนไม่มีทางออกสู่ทางสาธารณะ สามารถผ่านที่ดินแปลงที่ล้อมอยู่ออกไปสู่ทางสาธารณะได้ ในขณะเดียวกันทางจาเป็นก็ถือเป็นกฎหมายที่จากัดสิทธิของผู้เป็นเจ้าของที่ดินแปลงที่ล้อมอยู่ ที่จะต้องยอมให้เจ้าของที่ดินแปลงในที่ถูกล้อมผ่านที่ดินของตนออกไปสู่ทางสาธารณะ มีข้อสังเกตว่าผู้ที่จะใช้สิทธิในทางจาเป็นได้จะต้องเป็นเจ้าของที่ดิน หากเป็นเจ้าของโรงเรือนเท่านั้นไม่ใช่เจ้าของที่ดิน แม้จะถูกที่ดินอื่นล้อมก็ไม่มีสิทธิขอใช้ทางจาเป็น และทางสาธารณะ ที่จะออกไปสู่นั้นจะเป็นถนนหรือแม่น้าลาคลองได้ การใช้ทางจาเป็นตามที่กฎหมายบัญญัติไว้นี้มีข้อจากัดไว้ว่าจะต้องเป็นการขอผ่านไปสู่ทางสาธารณะเท่านั้น จะขอผ่านไปสู่สถานที่หรือทางอย่างอื่นนอกจากทางสาธารณะไม่ได้ ซึ่งต่างจากทางภาระจายอมที่ทางภาระจายอมอาจผ่านไปสู่ที่ใดก็ได้ นอกจากนั้นทางสาธารณะที่จะผ่านไปสู่จะต้องเป็นทางสาธารณะที่มีสภาพการใช้ประโยชน์อย่างทางสาธารณะได้ ถ้าเป็นคลองสาธารณะที่ตื้นเขินแล้วใช้ประโยชน์ในการสัญจรไปมาไม่ได้ ก็ไม่ถือว่าเป็นทางสาธารณะในความหมายเรื่องทางจาเป็น

ทางจาเป็นเกิดขึ้นได้อย่างไร

ทางจาเป็นเกิดจากกรณีที่ที่ดินถูกล้อมจนไม่สามารถออกสู่ทางสาธารณะ นอกจากนี้กฎหมายก็ยังให้รวมถึงกรณีที่แม้จะออกไปสู่ทางสาธารณะได้แต่ไม่สะดวก เช่น การที่จะต้องข้ามสระ บึง ทะเล หรือที่ที่มีความลาดชันอันระดับที่ดินกับทางสาธารณะสูงกว่ากันมาก ถ้าเป็นเพียงเนินดินที่ยังสามารถเข้าออกสะดวก ทั้งคนทั้งรถ ก็ไม่สามารถขอเปิดทางจาเป็นได้

การได้สิทธิใช้ทางจาเป็น ไม่จาต้องมีนิติกรรมสัญญาระหว่างเจ้าของที่ดินที่ถูกล้อมกับเจ้าของที่ดินที่ล้อมอยู่ เพราะทางจาเป็นเป็นการได้สิทธิตามกฎหมาย และผู้ที่จะขอใช้ทาง47

จาเป็นไม่จาเป็นต้องใช้สิทธิมานาน ถูกล้อมวันไหน เวลาใด แม้จะเพิ่งเข้ามาอยู่ในที่ดินซึ่งถูกล้อมก็ขอใช้ทางจาเป็นได้

การพิจารณาทาทางจาเป็น

การทาทางผ่านที่ดินที่ล้อมอยู่ ต้องให้พอสมควรแก่ความจาเป็นของผู้ขอผ่าน และให้ที่ดินที่ล้อมอยู่เสียหายน้อยที่สุดเท่าที่จะเป็นไปได้ แต่การผ่านที่ดินของผู้อื่นก็ไม่จากัดว่าจะต้องเดินผ่านเท่านั้น ถ้าจาเป็นก็อาจทาถนนให้ยานพาหนะผ่านได้ แต่ถ้าผู้ขอผ่านไม่มีรถยนต์ใช้จะขอทาถนนสาหรับรถยนต์ไม่ได้ เพราะเกินความจาเป็น ขอใช้ทางได้แต่เป็นทางเดินเท่านั้น นอกจากนี้ การใช้ทางจาเป็นก็ไม่จากัดว่าจะต้องเป็นทางบก อาจเป็นทางน้าก็ได้ เช่น ที่ดินตั้งอยู่ในบริเวณที่มีทางสาธารณะเป็นทางน้า การสัญจรไปมาต้องใช้เรือเป็นพาหนะ เช่นนี้จะขอขุดคูทาทางน้าสาหรับใช้เรือผ่านไปมาก็ได้ เว้นแต่จะเกินจาเป็นแก่ผู้ขอผ่านและเสียหายแก่เจ้าของที่ดินที่ให้ผ่านมาก เช่น ที่ดินของเขามีเนื้อที่น้อย การขุดคูจะทาให้เขาเสียเนื้อที่มากเขาอาจให้ได้เฉพาะแต่เดินผ่านไปเท่านั้นจะขอขุดคูทาทางน้าผ่านไม่ได้ ทั้งนี้ โดยพิจารณาว่าจะเกินความจาเป็นและเสียหายแก่เขามากน้อยเพียงใด แต่ถ้าเขามีคูอยู่แล้ว ก็ชอบที่จะ ขอพายเรือเข้าออกได้ การที่เจ้าของที่ดินที่ถูกล้อมจะขอใช้ทางจาเป็นเพื่อออกสู่ทางสาธารณะ ต้องพิจารณาด้านที่ใกล้ทางสาธารณะที่สุด และเหมาะสมแก่ความจาเป็นที่สุด ไม่ได้หมายความว่าจะออกทางใดก็ได้ อย่างไรก็ดี แม้จะออกได้ก็ต้องให้เขาได้รับความเสียหายน้อยที่สุดจะเลือกตามชอบใจไม่ได้

การได้มาและการสิ้นสุดของทางจาเป็น

โดยที่ทางจาเป็นเป็นเรื่องการได้สิทธิโดยกฎหมาย ดังนั้น การได้มาซึ่งทางจาเป็นจึงไม่ต้องจดทะเบียนแต่ประการใด แต่ผู้ขอใช้ทางจาเป็นต้องใช้ค่าทดแทนอันเนื่องมาจากความเสียหายที่เกิดจากการใช้ทางจาเป็นนั้นให้แก่เจ้าของที่ดินที่ถูกใช้ทาง อย่างไรก็ตาม กฎหมายก็ไม่ได้ห้ามเจ้าของที่ดินที่จะตกลงให้ จดทะเบียนเป็นทางภารจายอม อาจมีการตกลงกันให้จดทะเบียนเป็นทางภารจายอมก็ได้ ทางจาเป็นนั้นก็กลายเป็นทางภารจายอมได้ อย่างไรก็ตาม ก็เคยปรากฏว่าได้มีคาพิพากษาของศาลให้จดทะเบียนทางจาเป็น ในกรณีนี้ การจดทะเบียนสิทธิทางจาเป็นก็จะดาเนินการโดยอนุโลมปฏิบัติเช่นเดียวกับการจดทะเบียนภาร จายอม

ด้วยเหตุที่ทางจาเป็นเกิดขึ้นโดยเป็นการได้สิทธิตามกฎหมาย ในเมื่อมีความจาเป็น ดังนั้น ถ้าหมดความจาเป็นไม่ถูกล้อมเมื่อใด เช่น ซื้อที่ดินติดต่อกับทางสาธารณะออกเองได้ทางจาเป็นก็จะต้องสิ้นสุดไปขอผ่านที่เขาอีกไม่ได้

ค่าทดแทน

ในเรื่องการขอใช้ทางจาเป็น กฎหมายบังคับว่า ผู้มีสิทธิจะผ่านต้องใช้ค่าทดแทนให้แก่เจ้าของที่ดินที่ล้อมอยู่ โดยค่าทดแทนอาจมีได้ ๒ ประการ คือ

๑. ค่าทดแทนเพื่อความเสียหายอันเกิดจากการที่มีทางผ่าน จะเสียหายมากหรือน้อยก็แล้วแต่ชนิดของทางที่ผ่าน เช่น จาต้องตัดต้นไม้บางต้นเพื่อให้ทาทางผ่านไปได้ 48

๒. ค่าทดแทนที่เป็นค่าใช้ที่ดินของเขาเป็นทาง การที่ต้องมีทางผ่านไปย่อมทาให้เจ้าของที่ดิน ไม่ได้ใช้ที่ดินตรงนั้นทาประโยชน์ได้ตามประสงค์ การใช้ค่าทดแทนในกรณีนี้คล้ายกับเป็นค่าเช่า จะตกลงกันเป็นรายปีหรือเป็นเงินก้อนก็ได้

นอกจากทางจาเป็นจะมีขึ้นได้ดังได้กล่าวข้างต้นแล้ว ในมาตรา ๑๓๕๐ แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ยังได้บัญญัติว่า “ถ้าที่ดินแบ่งแยกหรือแบ่งโอนกันเป็นเหตุให้แปลงหนึ่ง ไม่มีทางออกไปสู่ทางสาธารณะไซร้ ท่านว่าเจ้าของที่ดินแปลงนั้นมีสิทธิเรียกร้องเอาทางเดินตามมาตราก่อนได้เฉพาะบนที่ดินแปลงที่ได้แบ่งแยกหรือแบ่งโอนกัน และไม่ต้องเสียค่าทดแทน” ตัวอย่างเช่น ที่ดินโฉนดเลขที่ ** มีชื่อนาย ก. เป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์ ด้านหนึ่งของที่ดินแปลงนี้จะอยู่ติดทางสาธารณประโยชน์ ต่อมา นาย ก. ได้จดทะเบียนแบ่งขายที่ดินแปลงนี้ออกไปอีกหลายแปลง และได้แบ่งขายที่ดินแปลงแยกแปลงหนึ่ง คือ โฉนดเลขที่ *** ให้แก่ นาย ว. ที่ดินโฉนดเลขที่ *** ที่นาย ว. ซื้อมาเป็นที่ดินที่อยู่ด้านในสุดและไม่มีทางออกสู่ทางสาธารณะ ดังนี้ นาย ว. ย่อมมีสิทธิที่จะเดินผ่านที่ดินโฉนดเลขที่ ** ของนาย ก. ได้โดยไม่ต้องเสียค่าทดแทน

การจดทะเบียน“สิทธิทางจาเป็น”

ทางจาเป็นเป็นการได้สิทธิโดยอานาจของกฎหมายตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๑๓๔๙ โดยไม่ต้องจดทะเบียน (คาพิพากษาฎีกาที่ ๓๗๗๔/๒๕๔๙) แต่ดังที่กล่าวไว้ข้างต้นว่า เคยปรากฏว่าศาลมีคาพิพากษาให้จดทะเบียนทางจาเป็น ซึ่งกรมที่ดินได้พิจารณาตอบข้อหารือว่า ให้พนักงานเจ้าหน้าที่รับจดทะเบียนในประเภท “สิทธิทางจาเป็น ตามคาพิพากษา……………………….. ลงวันที่……เดือน…………พ.ศ……” โดยอนุโลมปฏิบัติตามแนวทางการจดทะเบียนประเภทภารจายอม สาหรับค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนสิทธิทางจาเป็น กรณีไม่มีค่าตอบแทนจะเสียค่าจดทะเบียนประเภทไม่มีทุนทรัพย์แปลงละ ๕๐ บาท ตามกฎกระทรวง ฉบับที่ ๔๗ (พ.ศ. ๒๕๔๑) ออกตามความในพระราชบัญญัติให้ใช้ประมวลกฎหมายที่ดิน พ.ศ. ๒๔๙๗ ไม่เสียภาษีอากร แต่ถ้ามีการจ่ายค่าตอบแทน ให้แก่กันจะเสียค่าจดทะเบียนร้อยละ ๑ จากจานวนเงินค่าตอบแทนตามกฎกระทรวง ฉบับที่ ๔๗ (พ.ศ. ๒๕๔๑)ฯ ข้อ ๒ (๗) (ฏ) และเสียค่าอากรแสตมป์ใบรับร้อยละ ๐.๕ (ร้อยละ ๕๐ สตางค์) จากจานวนเงินค่าตอบแทนที่จ่ายให้แก่กัน

อธิบายเพิ่มเติมกรณีทางจำเป็น

๑. ที่ดินติดคลองสาธารณะ จะอ้างขอทางจาเป็นผ่านที่ดินของบุคคลอื่นไม่ได้ เพราะถือว่ามีทางออกสู่ทางสาธารณะอยู่แล้ว แต่คลองนั้นต้องใช้สัญจรไปมาได้ด้วย ถ้าคลองนั้นตื้นเขินจนไม่สามารถเดินเรือหรือใช้สัญจรไปมาได้หรือใช้ได้เป็นบางครั้งบางคราว หรือไม่มีน้าที่จะใช้สัญจรได้ตลอดปี ก็ยังไม่พอถือว่าเป็นทางสาธารณะ และถือว่าที่ดินไม่มีทางออกสู่ทางสาธารณะ

๒. ทางจาเป็นไม่จาเป็นต้องเชื่อมกับทางสาธารณะโดยตรง คือขอผ่านที่ดินหลายๆแปลงเพื่อออกสู่ทางสาธารณะได้ แปลงในๆจะอ้างว่าไม่ได้เชื่อมกับทางสาธารณะโดยตรงมิได้

๓. เจ้าของที่ดินเท่านั้นที่จะมีสิทธิขอเปิดทางจาเป็น และมีสิทธิฟ้องขอให้เปิดทางจาเป็น 49

๔. การใช้ทางจาเป็นไม่ถูกจากัดว่าจะต้องใช้เดินอย่างเดียว มีสิทธิใช้รถยนต์ผ่านทางได้

๕. แต่ถ้าก่อนซื้อที่ดินมา เจ้าของทีดินรู้อยู่แล้วว่าทางจาเป็นใช้เฉพาะแต่การเดินเข้าออกเท่านั้น เมื่อซื้อทีดินมาแล้วจะขอใช้รถยนต์ผ่านทางจาเป็นไม่ได้

๖. ทางจาเป็นคงมีอยู่ตราบเท่าที่ยังจาเป็น ถ้าต่อมาผู้ที่เป็นเจ้าของที่ดินแปลงตาบอด ซื้อที่ดินรอบด้าน ทาให้มีทางออกสู่สาธารณะได้ ทางจาเป็นก็ปิดทางได้ เพราะหมดความจาเป็น

๗. มาตรา ๑๓๔๙ ไม่ได้บัญญัติว่า ต้องใช้ค่าทดแทนก่อนเปิดทางจาเป็น เจ้าของทีดินตาบอดจึงมีสิทธิฟ้องให้เปิดทางจาเป็นโดยไม่ต้องเสนอค่าทดแทนก็ได้ ฝ่ายที่ถูกฟ้องต้องฟ้องแย้งเรียกค่าทดแทน หรือฟ้องเป็นอีกคดีหนึ่ง ต่างจากมาตรา ๑๓๕๒ ถ้าเจ้าของทีดินได้รับค่าทดแทน ตามสมควรแล้วต้องยอมให้ผู้อื่น วางท่อน้า สายไฟฟ้า ซึ่งทาให้ผู้ที่จะวางท่อ ต้องเสนอค่าทดแทนมาในฟ้องให้แก่เจ้าของที่ดินด้วย ไม่อย่างนั้นศาลไม่ยอม

๘. ทางจาเป็นเกิดขึ้นและมีอยู่โดยผลของกฎหมาย เพราะเป็นจากัดกรรมสิทธิ์ จึงไม่จาเป็นต้องจดทะเบียนสิทธิ ก็ตกติดไปกับที่ดินเมื่อมีการโอนได้

๙. ทางจาเป็นกรณีมีการแบ่งแยก มาตรา ๑๓๕๐ ต้องเป็นการแบ่งแล้วทาให้ไม่มีทางออกสู่สาธารณะ ไม่ใช่ทางสาธารณะเกิดขึ้นในภายหลัง (กรณีนี้ขอมาตรา ๑๓๕๐ ไม่ได้ ต้องขอมาตรา ๑๓๔๙)

๑๐. การแบ่งแยกต้องเป็นเหตุให้ที่ดินที่แบ่งแยกไม่มีทางออกสู่สาธารณะ ถ้าแบ่งแล้วมีทางออก ต่อมาทางปิด ไม่เข้ามาตรา ๑๓๕๐

ข้อแตกต่างระหว่างทางจาเป็นกับทางภารจายอม

ทางจาเป็นกับทางภารจายอมจะมีลักษณะใกล้เคียงกัน แต่พอจะแยกให้เห็นความแตกต่างได้ดังนี้

๑. ทางจาเป็นจะต้องเป็นการขอผ่านไปสู่ทางสาธารณะเท่านั้น ส่วนทางภารจายอม ไม่จาเป็นต้องเป็นการผ่านไปสู่ทางสาธารณะจะผ่านไปสู่ที่ใดก็ได้

๒. ทางจาเป็นจะเกิดขึ้นได้จะต้องเป็นกรณีที่ที่ดินถูกล้อมอยู่จนออกสู่ทางสาธารณะไม่ได้ ถือเป็นการได้สิทธิโดยกฎหมาย แต่การขอใช้ทางภารจายอมไม่จาเป็นจะต้องเป็นที่ดินที่ถูกล้อมจนออกสู่ทางสาธารณะไม่ได แม้ที่ดินไม่ถูกล้อมก็สามารถขอใช้ทางภารจายอมได้ โดยอาจได้สิทธิภาระจายอมโดยนิติกรรม หรือโดยอายุความ

๓. ผู้ขอใช้ทางจาเป็นจะต้องเสียค่าทดแทนให้แก่เจ้าของที่ดินที่ล้อมอยู่ แต่ทางภารจายอมโดยนิติกรรม กฎหมายไม่ได้กาหนดว่าจะต้องเสียค่าทดแทนจึงแล้วแต่จะตกลงกันว่าจะมีการเสียค่าทดแทนหรือไม่

๔. ทางจาเป็นเป็นการได้สิทธิตามกฎหมาย การได้สิทธิไม่จาเป็นต้องจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ส่วนภารจายอมที่ได้มาโดยนิติกรรมต้องจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ตามมาตรา ๑๒๙๙ วรรค ๑ มิฉะนั้นไม่บริบูรณ์

คาพิพากษาฎีกาเกี่ยวกับทางจาเป็น

คาพิพากษาฎีกาที่ ๑๐๔๙/๒๕๑๓ เมื่อที่ดินโฉนดเดียวกัน ได้แบ่งแยกออกเป็นหลายแปลง และบางแปลงไม่มีทางออกสู่สาธารณะ เจ้าของที่ดินไม่มีทางเข้าออกมีสิทธิเรียกร้อง50

เอาทางเดินในที่ดินโฉนดเดิมในฐานะเป็นทางจาเป็น เจ้าของที่ดินที่มีทางจาเป็นผ่านอาจเปลี่ยนย้ายทางจาเป็นได้ ถ้าไม่ทาให้ผู้ที่มีสิทธิ จะผ่านต้องเสียความสะดวกในการออกทางสาธารณะ

สาธารณสมบัติของแผ่นดินและถนนอุทิศ

หลักกฎหมายเกี่ยวกับสาธารณสมบัติของแผ่นดินตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ลักษณะ ๑ บทเบ็ดเสร็จทั่วไป บัญญัติไว้ดังนี้

มาตรา ๑๓๐๔ สาธารณสมบัติของแผ่นดินนั้น รวมทรัพย์สินทุกชนิดของแผ่นดินซึ่งใช้เพื่อสาธารณประโยชน์ หรือสงวนไว้เพื่อใช้ประโยชน์ร่วมกัน เช่น

ที่ดินรกร้างว่างเปล่า และที่ดินซึ่งมีผู้เวนคืนหรือทอดทิ้ง หรือกลับมาเป็นของแผ่นดินโดยประการอื่น ตามกฎหมายที่ดิน

ทรัพย์สินสาหรับพลเมืองใช้ร่วมกัน เป็นต้นว่าที่ชายตลิ่ง ทางน้า ทางหลวง ทะเลสาบ

ทรัพย์สินใช้เพื่อประโยชน์ของแผ่นดินโดยเฉพาะ เป็นต้นว่าป้อม และโรงทหาร สานักราชการบ้านเมือง เรือรบ อาวุธยุทธภัณฑ์

มาตรา ๑๓๐๕ ทรัพย์สินซึ่งเป็นสาธารณสมบัติของแผ่นดินนั้น จะโอนแก่กันมิได้ เว้นแต่อาศัยอานาจแห่งบทกฎหมายเฉพาะหรือพระราชกฤษฎีกา

มาตรา ๑๓๐๖ ท่านห้ามมิให้ยกอายุความขึ้นสู้กับแผ่นดินในเรื่องทรัพย์สินอันเป็นสาธารณสมบัติของแผ่นดิน

มาตรา ๑๓๐๗ ท่านห้ามมิให้ ยึดทรัพย์สินของแผ่นดินไม่ว่าทรัพย์สินนั้นจะเป็นสาธารณสมบัติของแผ่นดินหรือไม่

คาอธิบายถนนอุทิศ

๑. การอุทิศที่ดินให้เป็นที่สาธารณะ ย่อมตกเป็นสาธารณสมบัติของแผ่นดินทันทีที่แสดงเจตนาอุทิศ ไม่จาเป็นต้องจดทะเบียนโอน แม้หนังสืออุทิศระบุว่าจะไปจดทะเบียนก็ตาม และศาลจะบังคับให้ผู้อุทิศไปจดทะเบียนก็ไม่ได้เช่นกัน

๒. เมื่อมีการอุทิศให้แล้ว แม้ผู้ที่ดูแลสาธารณสมบัติของแผ่นดินจะยังไม่ได้ใช้ประโยชน์ตามความประสงค์ของผู้อุทิศก็ตาม ก็ยังคงเป็นสาธารณสมบัติของแผ่นดิน

๓. การอุทิศให้สาธารณะอาจทาได้โดยปริยาย คือ การยอมให้ประชาชนใช้สอยที่ดิน โดยไม่หวงกั้น ก็ได้

๔. ทรัพย์ใดเป็นสาธารณสมบัติของแผ่นดินย่อมเป็นตลอดไป แม้พลเมืองจะเลิกใช้ไปแล้วก็ตาม

คาพิพากษาฎีกา เกี่ยวกับที่สาธารณะ

ฎีกาที่ ๖๕/๒๔๘๒ การอุทิศที่ดินให้เป็นทางสาธารณะ หรือทางหลวงนั้นไม่จาเป็นต้องโอนโฉนดกลับให้แก่แผ่นดิน เพียงการอุทิศโดยแจ้งชัด เช่น บอกความจานงแก่เจ้าหน้าที่หรือจดทะเบียนในหน้าโฉนดก็เป็นการเพียงพอแล้ว

ฎีกาที่ ๕๘๓/๒๔๘๓ การอุทิศที่ดินเป็นถนนสาธารณะนั้นไม่ต้องมีการจดทะเบียน

ฎีกาที่ ๕๘๓/๒๔๘๔ อุทิศที่ดินเป็นถนนสาธารณะนั้นไม่ต้องจดทะเบียน 51

ฎีกาที่ ๕๘๓/๒๔๙๐ การยกที่ดินให้ใช้เป็นทางสาธารณะแล้วจะให้แก่รัฐหรือเทศบาลก็มีผลเช่นเดียวกัน และไม่จาเป็นต้องจดทะเบียนอย่างการโอนให้เอกชน

ฎีกาที่ ๕๘๓/๒๔๙๓ การอุทิศที่ดินให้เป็นทางหลวงนั้น จะอุทิศโดยตรงหรือโดยปริยายก็ได้ และที่จะเป็นทางหลวงก็หาจาต้องมีการจดทะเบียนอะไรไม่

ฎีกาที่ ๕๘๓/๒๔๙๘ การอุทิศที่ดินให้เป็นทางสาธารณะ แม้ไม่แก้โฉนดก็เป็นทางสาธารณะได้ อุทิศที่ดินให้แก่ทางราชการใช้ทาถนนและทางสาธารณะ แม้จะยังไม่ได้แก้โฉนดและยังใช้เป็นถนนและทางสาธารณะไม่ถึง ๑๐ ปีก็ตาม ที่ดินนั้นก็เป็นทางสาธารณะแล้ว จะกีดกันเอากลับมาเป็นเจ้าของตนอีกไม่ได้

ฎีกาที่ ๗๘๒/๒๕๒๓ การยกให้เป็นถนนสาธารณะนี้จะทาเป็นหนังสือให้ไว้แก่ทาง ภารจายอม.หรือเทศบาลก็ได้ แม้จะยังไม่ได้ทาเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ (ยกให้ด้วยวาจา) ถนนนั้นก็กลายเป็นถนนสาธารณะแล้ว

อนึ่ง บางฎีกาต่อมาอาจมีการกลับคาพิพากษาได้ ต้องตรวจสอบเพิ่มเติมก่อนนาไปใช้

กรณีป้ายซอยกับสาธารณะ

ส่วนใหญ่มักจะเข้าใจผิดกันไปว่าเมื่อมีป้ายของหน่วยงานราชการ เช่น กรุงเทพมหานคร แสดงชื่อซอยแต่ละซอยนั้น เท่ากับว่าซอยดังกล่าวเป็นทางสาธารณประโยชน์ นั้นเราเข้าใจผิดกันไปเอง ซึ่งจากการสอบถามกับสานักงานเขตที่รับผิดชอบ ทราบว่าป้ายแสดงชื่อซอยจะปักในที่สาธารณะ และส่วนใหญ่ซอยที่ปักนั้นมีสภาพเป็นทางสาธารณะ แต่ก็มีบางซอยที่ยังไม่เป็นสาธารณะแต่ก็ได้มีการปักป้ายแสดงชื่อซอยให้ โดยมีเหตุผลเพื่อให้รู้ชื่อซอยตามที่เรียกขานกัน และเพื่อใช้ในการติดต่อข่าวสารได้สะดวก และหากซอยใดเจ้าของที่ดินอ้างสิทธิ์ไม่ให้ติดป้าย ทางเขตก็จะดาเนินการรื้อถอนออกให้ (ทั้งนี้เนื่องจากสานักงานเขตสนองนโยบายของผู้ว่ากรุงเทพมหานคร คือทุกซอยในกรุงเทพต้องมีชื่อซอย ดังนั้นจึงรีบเร่งปักป้ายแสดงชื่อซอยโดยมิได้ตรวจสอบว่าเป็นทางสาธารณะหรือไม่ ดังนั้นหากซอยใดผู้อยู่อาศัยไม่สะดวกให้ปักชื่อซอยก็จะรื้อถอนออกให้)

และกรณีป้ายสีเขียวในกรุงเทพฯ ที่ใช้แสดงเส้นทางลัด ก็เช่นกันส่วนใหญ่เข้าใจว่าทางลัดนั้นเป็นทางสาธารณประโยชน์ จากการสอบถาม กองสัญญาณไฟ และเครื่องหมาย สานักจราจร และขนส่ง ทราบว่า ป้ายแสดงเส้นทางลัดนั้นเป็นเส้นทางชี้นาผู้ใช้รถใช้ถนน และการปักป้ายก็ปักในเขตที่ดินสาธารณะไม่ได้ปักในที่ดินเอกชน ดังนั้นการปักป้ายเส้นทางลัดไม่ได้แสดงว่าเส้นทางนั้นเป็นทางสาธารณประโยชน์ และหากเจ้าของที่ดิน หรือเจ้าของถนนมาโต้แย้งหรือคัดค้าน การใช้ถนน ก็จะดาเนินการรื้อถอนป้ายเส้นทางลัดนั้นออกทันทีเช่นกัน

บรรณานุกรม:-

กฎกระทรวงฉบับที่ 43 (พ.ศ.2537) ออกตามความในพระราชบัญญัติให้ใช้ประมวลกฎหมายที่ดิน พ.ศ.2497

สมจิตร ทองประดับ. คาอธิบายประมวลกฎหมายที่ดิน. กรุงเทพฯ: นิติบรรณการ ; 2551.

ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ แหล่งที่มา : http:// kodmhai.com/m2/m2-4/thailaw2-4.html

กฎกระทรวงผังเมืองรวม 2549 แหล่งที่มา : http:// bma-cpd.go.th 52

กฎกระทรวงฉบับที่ 33-55 แหล่งที่มา : www.coe.or.th/co15law/act_control/building/L%2033.pdf

กฎกระทรวงฉบับที่ 43 (พ.ศ.2537) ออกตามความในพระราชบัญญัติให้ใช้ประมวลกฎหมายที่ดิน พ.ศ.2497

ธีรวัฒน์ จันทรสมบูรณ์ บทเรียนคนซื้อบ้าน-คอนโด พิมพ์ครั้งที่ 1 สานักพิมพ์ โฮมบายเออร์ไกด์ 2547

ประพันธ์ ทรัพย์แสง เหลี่ยมกฎหมาย 6 : บ้านจัดสรร สวรรค์ของใคร พิมพ์ครั้งที่ 1 กรุงเทพฯ โรงพิมพ์เดือนตุลา 2539

ผศ.มานิต จุมปา คณะนิติศาสตร์ จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย หลักกฎหมายลักษณะทรัพย์สิน พร้อมข้อสอบเนติบัณฑิตไทยเกี่ยวกับทรัพย์สิน ตั้งแต่ พ.ศ.2500-2547 พิมพ์ครั้งที่ 3 กรุงเทพฯ :นิติธรรม, 2548

พิชัย นิลทองคา ผู้พิพากษา ประมวลกฎหมายที่ดิน ทรัพย์และทรัพย์สิน ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ บรรพ1 และ บรรพ 4 ฉบับสมบูรณ์ แก้ไขเพิ่มเติมเป็นปัจจุบัน พิมพ์ครั้งที่ บริษัท อฑตยา มิเล็นเนียม จากัด 2546

ส่วนงานราชกิจจานุเบกษา ราชกิจจานุเบกษา ฉบับกฤษฎีกา เล่ม 117 ตอน 45 ก พระราชบัญญัติการจัดสรร พ.ศ.2543 หนังสือพิมพ์ตราสิน 2543